Проверка квартиры перед покупкой
Рынок недвижимости всегда был лакомым куском для мошенников. Именно поэтому перед приобретением имущества важно проверить его на «чистоту» и соответствие всем требуемым параметрам. Для этого следует тщательно изучить все документы на квартиру. На что именно обращать внимание, расскажем в нашей статье.
Документы, подтверждающие личность собственника
Самое первое, что нужно проверить — личность продавца, у которого приобретается недвижимость. Для этого просматривается паспорт, в котором все сведения о собственнике должны совпадать с его данными на другой квартирной документации.
Паспорт также стоит проверить на поддельность:
- отсутствие разного рода опечаток и других неточностей;
- совпадение серии паспорта с городом выдачи;
- состояние документа должно соответствовать дате выдачи.
Коме этого, важно уточнить о смене имени или фамилии собственника.
Граждане иностранных государств обладают правом совершения всех имущественных сделок в нашей стране. Поэтому тщательным образом проверяется и их паспорт, а также его перевод, заверенный нотариусом.
Документы, устанавливающие право на владение имуществом
Если данные документы оставить без внимания, то становится непонятным, чья именно квартира продается.
Бывают случаи, когда правоустанавливающие документы отсутствуют. Такое возможно по двум причинам:
- У квартиры отсутствует статус приватизированной. В данном случае сделка купли-продажи временно приостанавливается до приватизации собственником имущества.
- Утеря документов. Здесь также требуется время для восстановления необходимых бумаг.
Выписка из единого реестра недвижимости
Данный орган фиксирует всех собственников недвижимого имущества. Выписка оттуда выступает подтверждением легального владения жилым имуществом, а также позволяет проверить наличие или отсутствие обременений, узнать о других собственниках.
Форматы выписки могут быть представлены в различных форматах, что определяется типом запрашиваемой информации. Обычно для неипотечных сделок достаточно основных характеристик квартиры.
Согласие супруга в сделках с недвижимостью в браке
Супруги должны иметь обоюдное согласие для распоряжения имуществом, приобретенным в браке. Поэтому при совершении любых имущественных сделок необходимо наличие согласия супруга. Даже если супруги уже разведены, квартира может находиться в их совместной собственности.
Стоит учитывать ряд нюансов:
- В случае продажи квартиры продавцу, купившему ее в браке, требуется супружеское согласие на сделку, заверенное нотариальной подписью.
- Существуют исключения, когда согласие супруга не требуется. Однако, несмотря на это, риски существуют.
Справка об отсутствии ипотечного обременения
Если предыдущий собственник приобретал жилье посредством ипотеки, важно убедиться, что кредит полностью закрыт. Подтверждением отсутствия ипотечного обременения является справка о выплате кредита, на которой должна стоять печать кредитного учреждения.
ПНД и НД справки
Данного рода справки получаются для подтверждения дееспособности продавца. Если после совершения сделки выясняется, что продавец является недееспособным, договор может быть признан ничтожным.На практике такие справки требуются только тем собственникам, которые достигли возраста совершеннолетия.
Если собственник относится к пожилой возрастной группе, то он тоже вправе совершать все типы имущественных сделок. Для этого ему необходимо предоставить справки из профильных органов. Однако, если возникают сомнения в его дееспособности, может потребоваться помощь психолога, который специализируется в проведении сделок с недвижимым имуществом.
Технический паспорт
Содержит информацию об адресе жилья, его параметрах. Банки в некоторых случаях могут потребовать предоставления технического паспорта при одобрении ипотеки. Однако, для личного использования можно обойтись выпиской из ЕГРН, так как в ней содержатся все необходимые данные. Но проверка технического паспорта может быть дополнительным подтверждением информации.
Особое внимание следует уделить вопросу перепланировки. Путем сравнения реальной квартиры с ее планом из технического паспорта можно определить, проводились ли перепланировочные работы. В случае выполнения таких работ необходимо узнать, была ли перепланировка узаконена. Покупатель может сообщить, что перепланировка имеет согласование, однако это не означает, что она была узаконена. Согласование касается только эскизов или проектов непримененной перепланировки, в то время как узаконивание подразумевает официальное разрешение на фактически осуществленную перепланировку. Наличие линий красного цвета на техническом плане указывает на то, что перепланировка незаконна.
При ипотечном приобретении имущества важно учитывать вопрос перепланировки, так как не все банки готовы предоставить кредит на квартиру с нелегализованной перепланировкой. Также в дальнейшем может возникнуть трудность в продаже такой квартиры. Если покупатель планирует узаконить перепланировку самостоятельно после приобретения квартиры, необходимо быть готовым к затратам более 20 тысяч рублей, прохождению процедуры в нескольких организациях и затрате значительного количества времени. Более того, незаконно произведённая перепланировка может быть запрещена в принципе.
Также следует убедиться, что указанные параметры имущества в свидетельстве совпадают с теми, которые были указаны продавцом. Нередко продавцами намеренно преувеличивается количество квадратных метров жилья, поэтому важно проверить достоверность информации.
Документ о жилищном учете
Подтверждает количества зарегистрированных лиц в помещении. Документы данного типа могут отличаться в зависимости от региона, выполняя при этом такую же функцию. Эти документы могут выдаваться различными организациями и ведомствами.
Архивная форма 9 понадобится единожды, а обычная – неоднократно во время сделки. Начиная проверку документов, стоит запросить свежую форму 9.
О снятии с регистрационного учёта определенных категорий граждан
Форма 12 содержит информацию о тех, кто снят с регистрации по причине прохождения терапии в медучреждениях, нахождения в тюрьме, о пропавших и малолетних, попавших в интернат. В ней также указаны военнослужащие, не восстановившие регистрацию по окончании службы. Проверка формы 12 необходима, чтобы избежать появления неожиданного жильца.
Документ об отсутствии долгов по коммуналке
Чтобы узнать, были ли все платежи оплачены продавцом, следует запросить документ, подтверждающий отсутствие по ним. Такую справку предоставляют управляющая компания, товарищество собственников жилья или многофункциональный центр.
Всю информацию по коммунальной задолженности можно также получить от управляющей компании, обслуживающей дом. Это позволит вам получить независимую информацию о существующих долгах, так как продавец может подделать справку, в то время как управляющая компания даст вам правдивую информацию.
При приеме квартиры стоит все показания фиксируются, что в последующем при необходимости будет выступать свидетельством того, какие показания были зафиксированы при въезде.
Копия финансового лицевого счета
Для более детальной проверки информации рекомендуется получить копию финансового лицевого счета (ФЛС). По нему можно получить сведения о всех лицах, зарегистрированных на жилплощади, параметрах жилья, а также данные о коммуникациях. Долги по коммунальным счетам отображаются в ФЛС.
Доверенность
Если вы будете иметь дело с лицом, представляющим собственника, в обязательном порядке проверяется доверенность, которая заверяется подписью нотариуса.
Квартирные собственники часто доверяют доверенность близким родственникам, друзьям, риелторам или юристам. Доверенности бывают:
- генеральными;
- специальными;
- разовыми.
Генеральная доверенность дает полномочия на продажу квартиры, получение и передачу денежных средств и представление интересов собственника в государственных органах. Специальная доверенность дает права на выполнение определенных действий, чаще всего она выдается риелторам для сбора документов. Разовая доверенность выдается, например, для подписания договора или получения справки. Собственник не всегда может присутствовать в нужное время и месте, поэтому он предоставляет право другому лицу совершать действия от его имени.
Однако, проведение сделки по доверенности связано с определенными рисками, поэтому лучше всего потребовать присутствия собственника при подписании договора.